ここのところの不動産関係の改正のなかで、相続登記義務化や相続不動産国庫帰属制度などの影に隠れて、管理不全土地・建物管理制度と、所有者不明土地・建物管理制度という二つの制度が、今年（令和５年４月）からひっそりと？始まっています。
このうち管理不全土地・建物管理制度は「所有者はわかっているけど管理されていない」ケースに利用され、所有者不明土地・建物管理制度のほうは「所有者がわからない又は所有者の所在がわからない」ケースに利用されるものです。
前者は結局所有者の意向が影響することもあり、正直あまり需要はないかも…という印象ですが、後者の所有者不明土地・建物管理制度については、当地や過疎地の多い地方では利用を検討すべきケースが結構あるのではないかという気がしています。
というのも、この制度は選任された管理人が不動産をただ管理するだけでなく、裁判所の許可を得て売却することも可能であるからです。
裁判所の許可というとハードルが高そうに思えますが、本制度の趣旨はどちらかというと「きちんと管理・活用できる人に不動産を渡したほうが社会の利益にかなう」という面が強く、正当な理由があればほぼ認めてもらえると思われます。
なお、この制度を利用するには、利害関係人より裁判所に申立をする必要があります。その際、選任される管理人の報酬が必要になるため、予納金というお金を裁判所に納付しなければなりません。ただ、この制度は特定不動産だけの管理人を選任するものなので、旧来の不在者財産管理人等の制度に比べて予納金は安くなるとみられます。
申立できると思われる「利害関係人」の例としては以下のとおりです。
- 管理がされていないことによって迷惑を被っている隣地所有者（購入希望ありも可）
- 放置されている不動産を自分のものとして長年占有していた人（時効取得者）
- 具体的な購入計画を持っている人（民間の個人でも可の場合あり）
また、該当するケースの例としては以下のようなものが考えられます。
- 住民票や戸籍を調べても、所有者本人と思われるものが出てこない
- 所有者の戸籍（死亡の記載はない）は確認できるが、住民票が職権消除されている（＝長期にわたり行方不明）
- 相続人全員により相続放棄されたが相続財産清算人（相続財産管理人）が選任されず不動産が放置されている
- 記名共有地（[例] 表題部所有者として「山田権兵衛外５名」のみ記載されているもの）
- ほか、大昔にイレギュラーな登記がされていて所有者が特定できないケース
当地では、いずれも比較的数が多い印象があります（特にイレギュラーな存在である４と５が多い）。
逆に本制度の利用に該当しないと思われるケースは、住民票や戸籍を調べれば、所有者本人や相続人が特定できる場合、ということになります。
本制度は、従来からある不在者財産管理人等の制度に比べて、かかる費用が安く、利用できるケースの範囲が広いのが特色です。
「過去に近隣の放置されている土地を買おうと思ったが、なんらかのハードルがあってできなかった」という経験がある方は、是非当事務所まで問い合わせていただければと思います。
